전세사기 특별법 적용 체크리스트와 상황별 대응 시나리오

전세사기 피해자는 특별법 적용 여부에 따라 지원 범위와 대출 상환 방식이 크게 달라져요.
아래에서 바로 확인할 수 있는 체크리스트와 실제 상황별로 어떻게 대응해야 하는지 시나리오까지 정리했어요.
전세사기 관련 글을 찾는 분들에게 도움이 되고자 합니다!

 

전세사기 상황별 시나리오

1. 전세사기 특별법 적용 체크리스트 확인하기!

아래 항목에 해당된다면 특별법 적용 가능성이 높아요.

✔ 기본 요건 확인해요

• 전세보증금을 반환받지 못한 미반환 피해자인가요?
• 임대인이 사기·횡령·기망행위 등으로 수사 중이거나 관련 정황이 명확한가요?
• 해당 주택이 경매·공매 절차 진행 중인가요?
• 임차인이 정상적으로 거주했고 계약이 실질적이었는지 확인 가능한가요?
• 보증금 회수액이 보증금의 일부 또는 전부 미회수 상태인가요?

✔ 추가 인정 요건도 살펴보세요

• 등기부등본에 근저당 과다 설정, 이중계약, 보증금 초과 근저당, 단기 갱신 반복이 있나요?
• 임대인의 악의적 행동(명의신탁, 세금 체납, 잠적 등)으로 인해 피해가 발생했나요?
• 국토부나 지자체가 지정하는 전세사기 가능성 높은 유형에 해당되나요?

✔ 신청 준비 서류 체크해요

• 임대차계약서 원본
• 전입세대 열람내역
• 확정일자부
• 보증금 지급내역(계좌이체 내역 등)
• 집주인과의 문자·카톡·통화기록(가능한 경우)
• 임대인의 횡령·사기 의심 정황 자료
• 경매 진행서류(배당요구신청서, 사건번호 등)

서류를 갖추면 특별법 적용 여부를 확인하는 데 크게 도움이 돼요.

 

2. 전세사기 피해자에게 제공되는 주요 지원제도 

특별법 적용이 확정되면 아래와 같은 지원을 받을 수 있어요.

• 전세대출 일시 상환 유예
• 경매 유찰 시 공공 매입·공공임대 전환
• 긴급 주거지원(이사비·생활비)
• 대환대출 또는 저리융자 지원
• 배당 지연 시 근로·복지센터 연계 서비스
• 파산·신용위험 방지를 위한 금융구제 프로그램

따라서, 최우선변제금만 받았다고 바로 대출을 상환해야 할 필요가 줄어들어요.

 

전세사기 피해자 지원사이트

 

3. 전세사기 상황별 대응 시나리오

아래는 실제로 많이 발생하는 4가지 상황을 기준으로 대응 방향을 구성했어요.

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상황 ① 최우선변제금만 일부 받은 상태예요

상황 설명
경매는 끝나가지만 보증금의 약 20~30%만 최우선변제로 먼저 받게 되는 경우예요.

대응 전략

1. 은행에 먼저 연락해요.
   → “경매 배당이 확정되지 않았고 전체 보증금 회수가 어려운 상황이라 상환 유예가 필요해요.”
2. 특별법 피해자 확인 절차를 안내받아요.
3. 유예 승인 후, 추가 배당 일정만 관리하면 돼요.

핵심 포인트

• 일부 회수했다고 전체 대출을 즉시 갚는 건 아니에요.
• 가장 중요한 건 ‘선제적 상담’이에요.
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상황 ② 경매 배당이 곧 확정될 예정이에요

상황 설명
배당표가 작성되고, 회수금액이 거의 확정되는 시점이에요.

대응 전략

1. 배당금 확정 전 → 은행에 “상환 유예 연장 요청”을 해요.
2. 배당금 확정 후 → 회수액과 대출 잔액을 비교해 은행과 정산 협의를 해요.
3. 부족액이 있는 경우 → 특별법 기반 대환대출이나 분할 상환을 활용해요.

핵심 포인트

• 이 시점에는 은행이 상환 요청을 할 가능성이 높기 때문에 미리 대비해야 해요.

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상황 ③ 임대인이 사기 혐의로 조사 중인데 경매는 아직 진행 중이에요

상황 설명
전형적인 전세사기 케이스예요. 아직 경매가 시작되지 않았거나 초기 단계일 수 있어요.

대응 전략

1. 지자체 전세사기 상담센터 → 피해자 신청을 진행해요.
2. 특별법 적용 가능성 확인서를 발급받아요.
3. 은행에 제출하면
   → 상환 유예 + 대출 조건 변경 + 피해자 금융보호 가능성이 커요.
4. 경매가 시작되면 배당요구를 반드시 기한 내 제출해요.

핵심 포인트

• “경매 전 단계”라도 특별법 보호 대상이 될 수 있어요.
• 사기 정황 자료는 최대한 많이 준비해두는 게 좋아요.

전세사기피해자지원

 

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상황 ④ 이미 배당이 끝났는데 보증금 대부분을 회수하지 못했어요

상황 설명
경매 배당이 완료되었지만 보증금 대부분을 받지 못한 상태예요.

대응 전략

1. 채권잔액을 기준으로 은행에서 상환을 요구할 수 있어요.
2. 이때 특별법 대환대출 또는 저리융자를 신청해 부담을 줄여요.
3. 회수 불가능한 금액에 대해서는
   → 소송, 구상권 청구, 형사절차 연계가 가능해요.
4. 신용 문제로 이어지지 않도록 유예·분할 상환을 반드시 협의해요.

핵심 포인트

• 배당이 끝났다고 지원이 끝나는 게 아니에요.
• 사후 지원제도(주거지원·대환대출)를 적극 활용해야 해요.

4. 전세대출 상환 요구가 올 때 대응법

은행에서 “기한의 이익 상실(상환 요구)” 문서가 오더라도 즉시 연체로 가는 건 아니에요.
다음 순서로 대응하면 돼요.

1. 즉시 전화해 상황 설명
   → “전세사기 피해자로 특별법 신청 중이에요.”
2. 피해자 확인서 또는 신청 접수 문서를 제출해요.
3. 유예 또는 분납 조건을 안내받아요.
4. 유예 기간 동안 특별법 절차를 완료해요.

이 과정을 지키면 신용도 하락을 막을 수 있어요.