전세사기 ‘최우선변제금’ 받으면 전세대출 바로 상환해야 할까?

전세사기 피해자라면 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 “최우선변제금을 받는 순간 전세대출을 즉시 갚아야 하는지” 여부다. 경매 진행, 배당요구, 금융기관 통보까지 복잡한 과정이 이어지기 때문에 명확하게 정리해두면 큰 도움이 된다.

아래에서 하나씩 설명한다.

 

 

 

1. 먼저, 최우선변제금이란?!

임차인의 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선해 배당받도록 보호하는 제도다.
전세사기 상황에서는 **경매가 끝나기 전·후로 보증금 일부(통상 약 30%)**를 회수하게 되는 경우가 많다.

핵심은 “이 금액이 전세대출의 상환 의무를 자동으로 발생시키는지” 여부다.

2. 결론 : 최우선변제금을 받는다고 해서 전세대출을 즉시 상환해야 하는 것은 아니다. 

전세사기 최우선 변제금

은행은 보증금 회수 사실을 알게 되면 대출 약정에 따라 상환을 요구할 수 있는 권리는 있다.
하지만 최우선변제금 수령 = 자동 상환 의무 발생은 아니다.

즉, 아래 두 가지가 구분되어야 한다.

1. 법적·제도적으로 ‘반드시 즉시 상환’해야 하는가? → 아니다.
2. 은행이 상환을 요구할 수 있는가? → 약정 내용에 따라 가능하다.

3. 왜 은행이 상환을 요구할 수 있을까?

전세대출 약정을 자세히 보면 다음과 같은 문구가 포함되어 있다.

• 임차인이 보증금을 회수하거나
• 임대차 계약이 종료되거나
• 보증금 반환채권을 회수하게 된 경우

→ 대출금을 즉시 상환해야 한다고 요구할 수 있음

은행 입장에서 담보(보증금)가 회수되면 대출 목적이 종료되었다고 판단하기 때문이다.

그러나 실제 현장에서 보면,

• 경매 배당이 확정되지 않은 경우
• 피해자 보호 대상인 경우
• 전세사기 특별법 적용 대상인 경우

등에서는 즉시 독촉하지 않고 절차가 정리될 때까지 유예를 주는 사례도 많다.

4. 상환하지 않으면 어떻게 될까?

중요 포인트는 아래 네 가지다.

(1) 은행이 ‘상환 요구’ 공문을 보낼 수 있다

최우선변제금 지급 사실이 확인되면 은행이 연락할 가능성이 있다.
그러나 즉시 채권추심으로 넘어가는 것은 아니다.

(2) 상환 요구를 무시하면 연체로 전환될 수 있다

은행이 공식적으로 “기한의 이익 상실(기이상)”을 통지하면
→ 대출이 즉시 만기 상태가 되며
→ 상환하지 않으면 연체 처리 + 신용도 하락으로 이어질 수 있다.

(3) 반드시 “연체 전에” 협의해야 한다

전세사기 피해자의 경우 은행이 상환 유예·분할 상환·보증기관 협의 등 다양한 지원을 제공한다.

(4) 전세사기 피해자라면 ‘전세사기 특별법 지원’이 우선 적용

전세사기 피해자로 확인되면 일시 상환 유예, 대환대출 지원, 주거지원 프로그램을 받을 수 있다.
즉, 은행과의 협의를 통해 즉시 상환 압박 없이 진행할 수 있는 여지가 크다.

5. 실제 전세사기 피해자가 할 수 있는 일!

아래 과정으로 진행된다.

1. 경매 진행
2. 최우선변제금 일부 수령
3. 은행은 수령 사실 확인 후 상환 의무 안내
4. 피해자 → “경매 진행 중이며 전체 보증금 회수 전이므로 상환 유예 요청”
5. 은행 → 피해자 지원 정책에 따라 유예 승인
6. 경매 배당 확정 후 전체 정산

즉, 최우선변제금을 받았다고 해서 바로 대출 전액 상환해야 하는 상황은 드물다.

 

6. 정리 

 

• 최우선변제금 수령 = 전세대출 즉시 상환 의무는 아님
• 다만, 은행이 상환을 요구할 수 있는 권리는 있음
• 상환 요구를 무시하면 연체·기이상 처리 가능
• 전세사기 피해자는 유예·분할상환·지원대출 등 적용 가능
• 반드시 은행과 미리 협의해야 안전함